Op 29 juni heeft de Minister besloten om saneringssteun toe te kennen zodat het financiële probleem van WSG definitief kan worden opgelost. Naar aanleiding van dit besluit zijn aan WSG en in de sociale media diverse vragen gesteld over de inhoud en achtergrond van het besluit. Met onderstaande tijdslijn en de extra toelichting op deze vraag – antwoord pagina beogen we de meest dringende vragen te beantwoorden.

1. Hoe kan zo’n kleine corporatie als WSG zo’n groot probleem hebben?

Tot medio jaren '90 was WSG een kleine lokale corporatie actief in Geertruidenberg. Vanaf eind jaren '90 verandert WSG in een zeer actieve ontwikkelaar van vooral zorgvastgoed en later ook commercieel vastgoed in de regio. Hiervoor verwerft WSG vanaf 2005 een groot aantal strategische grondposities verspreid over de regio West- en Midden-Brabant. Nagenoeg alle investeringen werden gefinancierd met nieuwe leningen. In deze combinatie van factoren ligt de kiem van het financiële probleem dat in betrekkelijk korte tijd heeft kunnen uitgroeien tot een haast onvoorstelbare omvang:

  • De rentedruk werd zo groot dat WSG gedwongen werd om extra leningen aan te trekken om aan haar renteverplichtingen te kunnen blijven voldoen;
  • Veel posities bleken veel te duur aangekocht waardoor later enorme afboekingen noodzakelijk waren;
  • Door de gedaalde marktrente zijn de kosten voor het versneld aflossen van de leningen gestegen.

Samengevat zijn de tekorten niet ontstaan door de kernactiviteiten van WSG in Geertruidenberg. Het is dan ook niet redelijk om de huurders als ontvangers van een eventuele steun aan te merken door het probleem uit te drukken als een bedrag per woning. Integendeel, het zijn juist de huurders die al jaren de gevolgen ondervinden van een probleem dat buiten hun schuld is ontstaan.

2. Hoe kan het dat de financiële problemen na het eerste saneringsbesluit in 2013 verder zijn toegenomen?

Ten tijde van het eerste saneringsbesluit in 2013 was de verwachting dat de totale saneringskosten ruim € 430 miljoen zouden bedragen om WSG weer kredietwaardig te maken. Nu in 2018, 5 jaar later, bedragen de kosten naar verwachting in totaal € 672 miljoen (te weten het huidige tekort van € 554 miljoen plus de in 2013 ontvangen bijdrage van bijna € 118 miljoen). Het verschil van € 242 miljoen heeft kunnen ontstaan omdat zich in de laatste 5 jaar een aantal ontwikkelingen heeft voorgedaan die in 2013 nog niet werd voorzien en nu moet worden opgevangen, waaronder:

  • Sinds 1 juli 2015 is de nieuwe woningwet van kracht, waarbij het passend toewijzen ingrijpende gevolgen heeft voor de huuropbrengst;
  • De verhuurderheffing was in 2013 nog niet ingerekend;
  • De Wet langdurige zorg, WMO en participatiewet betekent dat een deel van de zorgwoningen niet langer ‘intramuraal’ kan worden verhuurd, maar via scheiden van wonen en zorg. Hierdoor zijn de huurinkomsten lager;
  • Uit een kwaliteitsmeting bleek dat het bezit er minder goed voor stond dan gedacht, zodat rekening moet worden gehouden met extra kosten voor instandhoudingsonderhoud;
  • Ook zorgt de verdere daling van de marktrente ervoor dat de afwikkeling van de overfinanciering een stuk kostbaarder is dan ten tijde van het Saneringsbesluit in 2013.

3. Wat is de kern van de gekozen oplossing

In het Puzzelmodel nemen acht lokale corporaties elk een deel van het vastgoed met een op de exploitatie afgestemd deel van de leningportefeuille over. De totale vastgoedportefeuille wordt opgeknipt in acht clusters (puzzelstukken) die passen bij het werkgebied van de overnemende corporaties, zodat al het WSG-vastgoed zich na overdracht in het kernwerkgebied van de overnemende corporatie bevindt. Om deze overgang van het bezit met leningen mogelijk te maken is het noodzakelijk dat er zekerheid is over de achterblijvende leningen. Die zekerheid is er nu, doordat een deel van de leningen met de toegekende saneringssteun wordt afgelost en het WSW, de borgvoorziening van de corporatiesector, zich garant stelt voor het andere deel.

4. Lekt er in het Puzzelmodel publiek geld weg?

Nee, dat gebeurt niet. De voorgestelde oplossing zal volledig worden gerealiseerd binnen het stelsel van de volkshuisvesting. Alle activiteiten van WSG en een deel van de leningen gaan over naar 8 lokale corporaties en de benodigde middelen voor de saneringsbijdrage en de garantieverplichting worden via een bepaalde verdeelsleutel opgebracht door de sector. Er verdwijnt dus geen geld uit de corporatiesector. Natuurlijk had de sector de middelen die nu nodig zijn om dit probleem op te lossen, graag anders besteed.

5. Wat betekent dit voor de corporatiesector?

De door de Minister toegezegde bijdrage wordt betaald uit het saneringsfonds. Het saneringsfonds is op dit moment nog niet voldoende gevuld, waardoor een extra saneringsheffing noodzakelijk is. Omdat alle corporaties daar verplicht in hun prognoses al rekening mee houden, wordt de investeringsruimte in de sector niet kleiner door het besluit. Maar eerlijk is eerlijk, het saneringsbesluit biedt aan corporaties ook geen ruimte om eerdere reserveringen vrij te laten vallen ten gunste van nieuwe investeringen in nieuwbouw, duurzaamheid of betaalbaarheid. De heffing is gerelateerd aan de WOZ-waarde van het bezit van een corporatie, zodat corporaties met dure woningen relatief meer betalen dan corporaties met goedkope woningen. Corporaties die zelf in financiële problemen zitten, zoals Vestia, hoeven geen saneringsheffing te betalen.

WSW draagt bij aan de oplossing van WSG door de rente- en aflossingsbetalingen van de resterende leningen voor haar rekening te nemen. Om dat mogelijk maken zal ze gebruik maken van haar recht om schuldbekentenissen (obligo’s) van corporaties te incasseren. De verwachting is dat het nog een aantal jaar zal duren voordat WSW obligo’s moet ophalen.

De obligo’s behoren tot het fundament van het zekerheidsstelsel, dat de corporaties jaarlijks een rentevoordeel oplevert van € 800 tot € 1.200 miljoen. Door dit voordeel kunnen corporaties veel meer investeren of de huren matigen. De basisgedachte van het stelsel is dat corporaties via het WSW garant staan voor elkaars leningen, zodat banken de zekerheid hebben dat corporaties altijd zullen voldoen aan hun rente- en aflossingsverplichtingen en daarom genoegen nemen met een lagere rentevergoeding. De voorgestelde oplossing voor WSG bevestigt dat dit ook echt zo werkt.

Als de obligo’s door het WSW worden opgehaald resulteert dat in een afboeking van het eigen vermogen bij corporaties, waardoor de investeringsruimte zal afnemen. Omdat het aantal obligo’s per corporatie is gekoppeld aan de omvang van de leningportefeuille, betalen corporaties met veel gegarandeerde leningen meer dan corporaties met weinig gegarandeerde leningen.

6. Aedes zegt dat er een aanzienlijk goedkopere oplossing mogelijk is. Heeft WSG deze oplossing serieus onderzocht?

Aedes pleit voor een aanpak waarin nu nog niet wordt gekozen voor een definitieve oplossing, maar nog een groot aantal jaren (40 à 50 jaar) wordt volstaan met het jaarlijks aanvullen van de liquiditeitstekorten. Deze zogenaamde beheervariant heeft als voordeel dat er op korte termijn minder geld nodig is, omdat het niet nodig is om leningen af te kopen. Volgens de berekeningen zou het totale tekort over al die jaren dan kunnen worden beperkt tot ruim € 300 miljoen. Voorwaarde is dat het lukt om gedurende een hele lange periode alle huurinkomsten binnen te halen en de kosten te beperken tot wat ingerekend is voor instandhouding (dus: geen groot onderhoud, woningverbetering of investering in duurzaamheid). Lukt dat niet, dan nemen ook de kosten in deze variant snel toe.

Ruim € 300 miljoen is een erg groot verschil met de bijdrage van minimaal € 550 miljoen die nu wordt gevraagd van de sector. Omwille van de robuustheid van het corporatiestelsel is het echter onwenselijk om een financieel probleem lang te laten voortbestaan. Daarom is in de Woningwet als voorwaarde voor saneringssteun opgenomen dat er uiterlijk na 10 jaar een nieuwe stabiele situatie moet zijn bereikt. Bij een zelfstandig doorgaan scenario betekent dat dat WSG na 10 jaar weer zelfstandig moet voldoen aan de financiële ratio’s van een kredietwaardige corporatie. Zoals in het saneringsbesluit is te lezen, heeft WSG het scenario waarin WSG zelfstandig blijft en in 2023 weer financieel gezond is, uitvoerig onderzocht. Met als conclusie dat de verwachting is dat de dan benodigde bijdrage vergelijkbaar zal zijn als bij uitvoering van het gekozen Puzzelmodel. Daarbij heeft zelfstandig doorgaan een hoger risicoprofiel dan het Puzzelmodel, waardoor het tegenvallersscenario een hoger bedrag kent (€ 833 miljoen versus € 701 miljoen).

7. Waarom is niet voor zelfstandig doorgaan gekozen?

Het Puzzelmodel verzekert dat de huurders van WSG een solide en betrokken sociale verhuurder krijgen met mogelijkheden om te investeren in betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. En tegelijkertijd worden hiermee de risico’s voor eventuele tegenvallers in de waardeontwikkeling van met name het zorgvastgoed beter gespreid en verlegd naar solvabele corporaties. Dit waren de belangrijkste redenen om niet te kiezen voor een model waarbij WSG zelfstandig blijft voortbestaan. In een zelfstandig doorgaan scenario is geen financiële ruimte voor nieuwe investeringen en huurmatiging, en blijft WSG kwetsbaar voor ontwikkelingen van buitenaf. WSG koos er daarmee bewust voor gemotiveerd af te wijken van het voorkeursscenario van brancheorganisatie Aedes. (zie bijlage voor reactie WSG op advies Aedes)

8. Wat merken de huurders van dit besluit?

Voor de beantwoording van deze vraag is het goed om een onderscheid te maken tussen de direct betrokken huurders van WSG en de indirect betrokken corporatiehuurders en woningzoekenden in het algemeen.

8.1 De huurders van WSG

De huurders van WSG behouden hun rechten omdat alle huurcontracten worden overgenomen door de nieuwe corporatie. Alle DAEB-activiteiten worden voortgezet door een lokale corporatie die de huurders en woningen van WSG zullen opnemen in hun eigen corporatie. Daarmee komt een einde aan een periode waarin de huurders van WSG vanwege de sanering een sober kwaliteitsbeleid en relatief hoge huren moesten accepteren. Dit is de reden dat de huurdersvertegenwoordiging van WSG heeft verklaard dat ze de belangen van haar huurders het best vertegenwoordigd ziet in het gekozen model. Ook de huurdersvertegenwoordigingen van alle overnemende corporaties hebben positief geadviseerd.

8.2 De huurders van alle corporaties in Nederland

De rekening voor de sanering van WSG wordt betaald door de corporatiesector. Voor een deel via het saneringsfonds en voor een deel via de borgvoorziening WSW. En voor beide geldt dat iedere euro die naar WSG gaat niet kan worden besteed voor eigen doelen. Op deze manier raakt de sanering van WSG alle huidige en toekomstige corporatiehuurders in Nederland.

8.3 De woningzoekenden in het algemeen

Met de uitvoering van het Puzzelmodel blijven de sociale huurwoningen behouden voor mensen met een lager inkomen. Een belangrijk gegeven voor de huidige en toekomstige woningzoekenden.